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不動產(chǎn)投資行業(yè)2019年回顧及2020年發(fā)展趨勢展望

 發(fā)布時間：2020-08-30 14:36 瀏覽量：1040

不動產(chǎn)投資行業(yè)2019年回顧及2020年發(fā)展趨勢展望 地產(chǎn)資管界 6月8日 目前，中國城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進入了城市功能完善升級的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從開發(fā)為主進入了不動產(chǎn)綜合運營的轉(zhuǎn)型發(fā)展期。受到經(jīng)濟增速降低和新增供應(yīng)增加的影響，2019年國內(nèi)商業(yè)寫字樓空置率上行，外資機構(gòu)持續(xù)抄底一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 另一方面，產(chǎn)業(yè)升級拉動了辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)的投資機會，資產(chǎn)證券化的規(guī)模也不斷擴張。展望2020年，雖然需求端持續(xù)承壓疊加疫情沖擊，但全年經(jīng)濟下行風(fēng)險總體可控。短期建議采用相對防御性策略，中長期應(yīng)采用比較積極的配置策略，把握中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的趨勢性機會。

不動產(chǎn)投資行業(yè)2019年回顧及2020年發(fā)展趨勢展望

目前，中國城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進入了城市功能完善升級的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從開發(fā)為主進入了不動產(chǎn)綜合運營的轉(zhuǎn)型發(fā)展期。受到經(jīng)濟增速降低和新增供應(yīng)增加的影響，2019年國內(nèi)商業(yè)寫字樓空置率上行，外資機構(gòu)持續(xù)抄底一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

另一方面，產(chǎn)業(yè)升級拉動了辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)的投資機會，資產(chǎn)證券化的規(guī)模也不斷擴張。展望2020年，雖然需求端持續(xù)承壓疊加疫情沖擊，但全年經(jīng)濟下行風(fēng)險總體可控。短期建議采用相對防御性策略，中長期應(yīng)采用比較積極的配置策略，把握中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的趨勢性機會。
01
行業(yè)發(fā)展動態(tài)

中國房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場，受益于過去十年經(jīng)濟的快速增長、高速城鎮(zhèn)化和整體寬松的貨幣政策，享受了黃金十年的飛速增長。隨著人口趨勢的扭轉(zhuǎn)，住宅發(fā)展的長期動力已經(jīng)明顯下降，疊加“房住不炒”中長期行業(yè)策略和貨幣政策定向緊縮，將進入減速發(fā)展階段。

伴隨著過去十年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)集群的形成，一線城市投資性不動產(chǎn)市場日益成熟，二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)快速增強。而隨著中國經(jīng)濟增速下降，供給側(cè)結(jié)構(gòu)化改革和金融行業(yè)整頓帶來了需求端中短期壓力的增加。2019年國內(nèi)不動產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下幾個特點：

圖1  中國實際GDP和PMI變動情況 （%）
數(shù)據(jù)來源：WIND

一是商業(yè)寫字樓空置率上行，外資機構(gòu)持續(xù)抄底一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

2019年新增供應(yīng)量較多,疊加實體經(jīng)濟增速下降導(dǎo)致的需求端承壓，商業(yè)寫字樓空置率持續(xù)上升。

截至2019年底，北京甲級寫字樓的空置率同比增加5.3個百分點，達到15.9%；上海同比增加3.1個百分點，達到19.3%；深圳同比增加6.3個百分點，達到22.0%，均為近十年最高值。

另外，國內(nèi)核心資產(chǎn)仍持續(xù)吸引國際資本的投資興趣，包括凱德、領(lǐng)展、Brookfield、啟城投資、安聯(lián)不動產(chǎn)等多家機構(gòu)。

戴德梁行研究報告顯示，2019年，外資機構(gòu)在中國的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)投資額達到811億元人民幣，占總投資額的27%，在上海市場的投資占比更是高達61%。

圖2  北上深甲級寫字樓空置率（%）
數(shù)據(jù)來源：CBRE、戴德梁行

二是產(chǎn)業(yè)升級拉動辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)的投資機會

7月30日的中共中央政治局會議再次強調(diào)，要堅持以供給側(cè)改革為主線，推動高質(zhì)量發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平。

我國正由投資拉動型經(jīng)濟逐步向消費拉動型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，由以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向研發(fā)創(chuàng)新導(dǎo)向的高端制造業(yè)，和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的升級，這將增加對辦公樓、數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心的使用需求。

另一方面，中國巨大的消費市場以及電商的持續(xù)快速發(fā)展帶來了大量的倉儲需求，近年來國家的相關(guān)支持政策頻頻出臺，對重要物流節(jié)點、園區(qū)發(fā)展、倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型提供了指導(dǎo)方向。

三是資產(chǎn)證券化市場規(guī)模持續(xù)擴張

在一系列政策紅利的推動下，以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品持續(xù)出現(xiàn)。2019年中國資產(chǎn)證券化市場延續(xù)快速發(fā)展勢頭，全年發(fā)行各類產(chǎn)品2.34萬億元，存量規(guī)模突破4萬億元。

1月，中國內(nèi)地首單可擴募物流倉儲REITs產(chǎn)品“菜鳥中聯(lián)-中信證券-中國智能骨干網(wǎng)倉儲資產(chǎn)支持專項計劃”獲批，規(guī)模50億元，以菜鳥持有的部分優(yōu)質(zhì)高標(biāo)物流倉儲基礎(chǔ)設(shè)施為底層物業(yè)資產(chǎn)；

3月，朗詩綠色集團和平安不動產(chǎn)設(shè)立中國首單合作型長租公寓儲架式REITs“平安匯通－平安不動產(chǎn)朗詩租賃住房1期資產(chǎn)支持專項計劃”，規(guī)模10.68億元；

5月，“中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項計劃”獲上交所受理，擬發(fā)行金額為84.21億元，底層資產(chǎn)是北京凱晨世貿(mào)中心。

政策方面，12月，資產(chǎn)支持證券被寫入我國剛通過的新《證券法》中。2020年1月，深交所表示，將優(yōu)化債券交易規(guī)則及技術(shù)平臺，積極籌備公募REITs試點，中國公募REITs產(chǎn)品有望在2020年加速落地。

圖3  2015-2019年資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量
數(shù)據(jù)來源：中央結(jié)算中心

02
監(jiān)管政策動態(tài)

2019年，住房租賃、物流樞紐、城市群及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域獲多項政策支持。中央及多個地方政府對住房租賃市場非常重視，陸續(xù)出臺了一系列政策，支持力度加大，體現(xiàn)了政府建立多層次住房保障體系，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的決心，這些舉措促進和規(guī)范了長租公寓市場的健康發(fā)展。

此外，在物流樞紐、城市群和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等方面也出現(xiàn)了相關(guān)支持文件，反映了國家近年來的政策導(dǎo)向。

城市群是新時代支撐中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺。2006年“城市群”第一次出現(xiàn)在中央文件；2019年7月30日的中共中央政治局會議則首次提出“提升城市群功能”。

以粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲區(qū)域一體化、京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展等為代表的新一輪區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的落地，將帶來多種不動產(chǎn)業(yè)態(tài)和周邊二三線城市的投資機會。

圖4  2019年不動產(chǎn)行業(yè)主要政策動態(tài)


03
中國經(jīng)濟增長與政府應(yīng)對舉措

房地產(chǎn)行業(yè)由開發(fā)為主轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)綜合運營。過去20多年，中國高速的經(jīng)濟增長和快速的城鎮(zhèn)化進程，支撐了中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期，既包括投資性不動產(chǎn)也包括住宅開發(fā)。

目前中國城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進入了城市功能完善升級的新階段，根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了轉(zhuǎn)型發(fā)展期，從開發(fā)為主進入了不動產(chǎn)的綜合運營。

展望2020年，起于去年12月的新型冠狀病毒（COVID-19）爆發(fā)給中國經(jīng)濟帶來了新的風(fēng)險,預(yù)計第一季度GDP增速有較大下行壓力。

短期內(nèi)疫情對實體商場的人流和營業(yè)額的沖擊不可避免，交通運輸、旅游、酒店等行業(yè)將受疫情影響嚴(yán)重。

政府通過積極有力的措施遏制疫情的傳播，保障群眾生活，央行也迅速采取行動確保金融市場的流動性，我們認(rèn)為國內(nèi)的疫情可能在未來1-2個月內(nèi)得到控制，中國2020年面臨的經(jīng)濟下行風(fēng)險仍總體可控。

短期來看，應(yīng)采用相對防御性的配置策略，重點關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，加大不動產(chǎn)類固收投資。

投資于核心城市、成熟區(qū)域，支持代表國家產(chǎn)業(yè)升級方向的企業(yè)，關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)租戶組合的資產(chǎn)類型，有較穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流抵抗周期波動，同時享有長期資產(chǎn)的增值收益。

投資于以優(yōu)質(zhì)底層不動產(chǎn)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)主體支持的結(jié)構(gòu)化中長久期不動產(chǎn)類固收產(chǎn)品（包括夾層基金和證券化等產(chǎn)品投資），在投資風(fēng)險低于股權(quán)投資的同時，取得較好的現(xiàn)金收益率和少量資本增值收益。

此外，在目前“靈活適度”宏觀貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)仍是定向緊縮的融資環(huán)境，疊加新冠疫情的沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動性日趨緊張，面臨巨大流動性壓力，為以保險為代表的長期投資機構(gòu)提供了以合理價格配置核心城市核心資產(chǎn)的有利時間窗口。

中長期來看，應(yīng)采用比較積極的配置策略，把握中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的趨勢性機會。建議關(guān)注以下四個趨勢性方向：

一是產(chǎn)業(yè)升級：科技創(chuàng)新升級引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展。在供給側(cè)改革和產(chǎn)業(yè)升級的背景下，以研發(fā)、創(chuàng)新引領(lǐng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展，根據(jù)十三五戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，中國將形成新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、綠色低碳、數(shù)字創(chuàng)意五個產(chǎn)值規(guī)模十萬億元級的新支柱。

因而，服務(wù)于科技轉(zhuǎn)型升級的科技地產(chǎn)，包括數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū)研發(fā)辦公設(shè)施等，將成為新的需求增長點。

二是規(guī)劃升級：強化城市圈、核心城市功能。中共中央政治局召開會議首次正式明確“城市群”發(fā)展理念，隨著粵港澳、長三角、京津冀三大國家重點區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落地，一線城市和區(qū)域核心城市資產(chǎn)價值逐步提升，應(yīng)聚焦核心城市不動產(chǎn)投資機會。

三是消費升級：投資驅(qū)動向消費驅(qū)動過渡。為了服務(wù)于人民美好生活需求，消費升級將逐步成為驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的核心動力，提升商業(yè)、物流（電商）的使用需求。同時，消費升級和對食品安全的日益關(guān)注也將逐步催生冷鏈物流、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療健康地產(chǎn)等需求。

四是資本升級：資產(chǎn)證券化是長期發(fā)展方向。中國目前不動產(chǎn)公開資本市場仍處于萌芽期，資產(chǎn)證券化處于起步階段。國際經(jīng)驗表明以不動產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化是長期發(fā)展方向，市場空間巨大，

以美國為例，資產(chǎn)證券化市場規(guī)模為12.8萬億美元，其中87%的基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)。中國目前仍處于起步階段，但資產(chǎn)證券化與國家加大直接融資、公開市場融資的政策方向相一致，也和內(nèi)部加強產(chǎn)品化投資的戰(zhàn)略方向相一致，長期將顯著增強中國投資性不動產(chǎn)的流動性。 


來源：中國人壽投資控股


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